Este preferabil să existe un contract scris între chiriaș și cel care-i închiriază locuința. Și mai bine, pentru a evita acuzațiile de evaziune, e preferabil ca veniturile să fie impozitate. Închirierea unei locuințe ridică însă mai multe probleme de drept pentru proprietar și chiriașul său: cum trebuie făcut contractul pentru a fi valabil, cum poate fi folosit la executarea silită, când e nevoie de un preaviz la terminarea contractului, ce îngrădiri are proprietarul în exercitarea dreptului său de proprietate, de ce ar putea fi executat silit pentru cheltuieli care nu-i revin, în mod normal, cum poate fi dat afară un chiriaș abuziv ș.a.m.d. Iată răspunsurile la câteva dintre cele mai importante probleme ale proprietarilor și chiriașilor:
1. Cum trebuie să fie făcut contractul?
În Codul civil nu se cere ca un contract de închiriere să fie autentificat la notar. El este valabil oricum ar fi făcut, chiar și dacă nu e înregistrat la Fisc. Așadar, poate lua chiar forma unui înscris sub semnătură privată, în dublu exemplar, unul pentru fiecare dintre părți.
2. E de preferat unul tipizat sau unul detaliat?
Avocata Liliana Grădinaru, cea care ne-a oferit mai multe lămuriri în această perioadă pe subiectul contractelor de închiriere, ne-a spus că cel mai important este să existe un contract – în lipsa lui, cel mai dezavantajat e proprietarul, fără dar și poate. „În opinia mea, un contract tipizat nu are o valoare foarte mare, însă un contract în care părțile scriu negru pe alb ce vrea fiecare de la locuința aceea poate avea o valoare mult sporită, mai ales dacă se ajunge la neplăceri. Ideală ar fi o redactare de către un avocat”, ne-a spus aceasta.
3. Când trebuie înregistrat la Fisc și ce impozit se datorează?
Potrivit Codului fiscal, obligația de declarare trebuie îndeplinită în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului, ocazie cu care proprietarul (sau uzufructuarul care închiriază) va depune și declarația privind venitul estimat/norma de venit (formularul 220). Impozitul datorat pentru veniturile din chirii este de 16%.
4. Ce se întâmplă dacă nu declari veniturile la Fisc?
Răspunsul e simplu: se cheamă evaziune fiscală. Mai greu sau mai ușor de depistat de către autorități, este un risc asumat. Faptele de evaziune fiscală se pedepsesc cu închisoarea de la doi la opt ani și interzicerea unor drepturi, potrivit Legii nr. 241/2005. Legea amintită nu prevede limite de la care fapta să fie considerată infracțiune, așadar, inclusiv pentru o evaziune de 300 de lei se poate deschide dosar penal pentru această faptă.
5. Care e avantajul înregistrării la Fisc?
Înregistrat la Fisc sau măcar autentificat la notar, un contract de închiriere poate deveni titlu executoriu și folosi proprietarului când chiriașul nu-i mai plătește chiria. Potrivit Codului civil, un astfel de contract e considerat titlu executoriu și proprietarul poate merge cu el direct la executorul judecătoresc pentru a-și recupera banii datorați cu titlu de chirie.
6. Proprietarul poate intra oricând peste chiriaș?
Nu. „Locatorul (cel care închiriază – n.red.) este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă„, scrie în Codul civil. Atunci când închiriază, proprietarul vinde, de fapt, folosința acelei locuințe și nu mai are dreptul să intre oricând vrea în ea, ci trebuie să anunțe înainte chiriașul.
7. Ce se întâmplă dacă se acumulează restanțe mari la întreținere?
Cel care trebuie să plătească lunar cheltuielile la asociație este proprietarul locuinței, potrivit Legii nr. 230/2007, chiar dacă, în fapt, o face altcineva. Dacă se fac restanțe, el este cel care va putea fi chemat în fața unei instanțe pentru a fi obligat la plata lor, ajungându-se chiar până la o executare silită. „Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit„, scrie în lege. Proprietarul va putea să-l cheme și el în justiție pe chiriaș apoi și să ceară să-i dea banii pe care i-a plătit asociației, eventual și despăgubiri.
8. E nevoie de preaviz la plecare?
În Codul civil este precizat ca regulă generală preavizul. Dacă nu există termen în contract, chiriașul trebuie să-i dea proprietarului un preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. În caz contrar, când există termen în contract, chiriașul trebuie să ofere un preaviz de cel puțin 60 de zile.
9. Chiriașul poate fi dat afară oricând, oricum?
Nu. Dacă nu s-a prevăzut un termen pentru închiriere și contractul s-a făcut pe perioadă nedeterminată, proprietarul trebuie să-i dea chiriașului un preaviz de 60 de zile. Dacă a fost prevăzut un termen în contract, e necesar ca în contract să fi fost prevăzut că proprietarul are dreptul să-l dea afară mai devreme pe chiriaș pentru a putea face acest lucru (evident, cu respectarea preavizului de 60 de zile, conform Codului civil).
10. Ce se poate face când chiriașul refuză să plece?
O persoană care nu mai are dreptul să stea într-o locuință nu poate fi dată afară decât în două moduri, din punct de vedere legal: amiabil, în urma înțelegerii dintre proprietar și chiriaș, sau cu ajutorul unei hotărâri judecătorești de evacuare. Chiar dacă șederea chiriașului e doar una de fapt, neexistând un contract între el și proprietar, tot este protejată de lege. Nici cu poliția nu poate fi dat afară din casă, pentru că s-ar putea ajunge la comiterea unei fapte de violare de domiciliu. Singura soluție, în cazurile de abuz din partea chiriașului, este obținerea unei hotărâri de evacuare, procedură care va fi soluționată cu urgență de către judecători.
Sursa: avocatnet.ro
